Phải là nhóm những nhà đầu tư có nhiều tiền, ôm được lượng lớn hàng, đủ lực để dùng chiêu trò làm kênh giá bất động sản mới tạo được sốt đất. Trong khi đó, đội ngũ môi giới thuần tuý chỉ hoạt động dựa trên giá chào ra của chủ đất và tìm khách hàng, không thể là nguyên nhân tạo sốt đất.
Những năm trở lại, sốt đất trở thành hiện tượng quen thuộc trên thị trường bất động sản. Điểm chung của những cơn sốt đất hiện nay là diễn ra trong một chu kỳ ngắn, giá bất động sản tăng rất mạnh… Ngay cả các khu vực từng sốt đất, dự án đã cũ nhưng vẫn bất ngờ tái sốt đất.
Đâu là nguyên nhân của sốt đất? Theo các chuyên gia, có rất nhiều nguyên nhân khiến sốt đất. Đầu tiên, về lý thuyết, sốt đất là do sự lệch pha quá lớn về cung, cầu như cung quá ít trong khi lực cầu lại lớn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam lý giải về những cơn sốt đất trong những năm gần đây, đó là do việc đầu tư vào kênh khác không hiệu quả do dịch. Nhà đầu tư có nhu cầu găm giữ đất thay vì gửi tiết kiệm khi tiền lãi thấp, chứng khoán hay vàng dễ biến động. Cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng mạnh.
Một trong nguyên nhân thứ hai của sốt đất được cho rằng đến từ hoạt động khuếch tán tin đồn từ đội ngũ môi giới. Dựa trên thông tin quy hoạch, môi giới tung tin đồn khiến người mua, người bán tưởng sốt.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc tăng giá đất còn đến từ “chiêu” tạo giá của chủ đầu tư, các nhóm đầu tư lớn và môi giới tạo tin, tạo sóng.
“Tôi đi tìm hiểu một số nơi tăng giá mạnh, thì cảm nhận việc tăng này giống như “ghi sổ”, hoặc dùng thủ thuật mua – bán nội bộ đẩy giá, có công chứng, chấp nhận mất phí để tạo giá mới và tạo không khí đang sốt.
Với thông tin nóng tăng giá từng ngày khiến cho một số người có đất dù đang muốn bán ở mức giá thấp hơn cũng ngưng lại vì sợ “bán hớ”, do các sale liên tục tư vấn giá còn lên nhiều. Còn những nhà đầu tư mới được sale giới thiệu “hàng đặt biệt” mua rẻ hơn thị trường 10%, 15% là xuống tiền, tạo ra tình hình giao dịch sôi động, góp phần thúc hối nhà đầu tư khác tham gia lướt sóng, hoặc đầu tư kịp thời để kiếm lợi nhuận cao”, ông Hiển nói.
Trong khi đó, ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc Winhousing lại chỉ ra rằng, sốt đất đến từ nguyên nhân chính là do nhóm nhà đầu tư cá mập. Điển hình như ở khu vực sân bay Long Thành trước đó, cơn sốt đất bùng lên khiến giá tăng chóng mặt. Ông Thắng phân tích, thông thường, sốt đất mọi người hay đổ cho môi giới. Nhưng môi giới không có tiền đầu tư, chỉ đơn thuần giữ vị trí trung gian người bán và người mua thì không thể tạo sốt đất. Ví dụ người bán muốn đưa giá ra như thế nào thì môi giới chỉ có nhiệm vụ đi tìm khách và tư vấn.
Theo ông Thắng, chỉ có nhóm nhà đầu tư có tiền, ôm nhiều hàng, mới có thể tạo ra cơn sốt đất bùng nổ. Dựa vào quy luật cung – cầu, giá cả của thị trường, nhà đầu tư cá mập tạo sóng cho những khu vực đã và đang xuất hiện 1 số thông tin được cho là “tốt” và “tích cực”.
Đầu tiên, họ sẽ tìm kiếm thị trường mới mà nơi đó có thể xuất hiện thông tin tốt. Những nhà đầu tư tay to sẽ bỏ tiền ra gom hàng. Để nâng giá được một thị trường, họ phải cùng nhau ôm một lượng lớn đất.
Chiến lược của họ là mua giá tăng dần. Hôm nay 2 triệu đồng/m2, hôm sau đẩy nhẹ lên 3 triệu đồng/m2. Với cách làm này cùng lượng lớn đất được giao dịch, tin đồn đất sốt dần xuất hiện, khiến người ta tin rằng giá đất đang lên nhanh, nếu không mua sẽ lỡ.
Khi lượng nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ đổ về, “cá mập” sẽ bắt đầu đẩy hàng ra với mức giá tăng 30-50% thậm chí 100% so giá ban đầu.
Cũng theo chia sẻ của ông Phương Ngô (lãnh đạo công ty bất động sản Đà Nẵng), sốt đất được tạo theo nhóm những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính hay còn gọi là cá mập. Họ sẽ bỏ ra vài trăm triệu để mua hàng ầm thầm, khoảng 100 lô. Sau đó, nhóm này lên kế hoạch cho môi giới và nhà đầu tư nhỏ lẻ ôm.
Để kích sóng, nhóm cá mập cho đội ngũ nhân viên lên tất cả các sàn môi giới đặt. Họ huy động 50 thậm chí 200 người hỏi mua đất để tạo nên thông tin khu vực này đang có nhu cầu lớn.
Tiếp đến là cuộc xuống tiền thông qua hình thức cọc. Ví như nhóm cá mập sẽ cho 10 người đi mua, cọc 20 lô nhưng chỉ cọc mà không mua với giá 2,2 tỷ lô đất. Sau đó, nhóm cá mập chào tiếp ra thị trường 2,5 tỷ. Chiêu thức này lặp lại, người tưởng đất đang tăng mạnh thật sẽ vội xuống tiền. Cá mập có thể mất tiền cọc ban đầu nhưng nếu sốt đất tạo thành công, họ vừa nhận được tiền bù cọc từ nhà đầu tư nhỏ lẽ khác nhảy vào khi phá cọc, vừa ăn khoản chênh rất lớn từ lô đất.
