Những cái chết thương tâm trong BĐS.

1, Vỡ bong bóng!

Đầu tiên là khủng hoảng kinh tế kéo theo khủng hoảng bất động sản- hoặc vỡ bong bóng bất động sản sau khi thị trường quá sôi động!

Bạn phải nhớ trên đời này: Không có cái gì lên mãi

Và cũng không có cái gì xuống mãi, ok?

Và khi bước vào cuộc chơi bđs, bạn cũng phải nhớ 1 chân lý: cũng giống như chứng khoán, chúng ta chỉ là người chơi game, còn kẻ viết ra game, điều hành game, đứng sau điều tiết là những người giấu mặt!

Khi vỡ bong bóng, đó là hệ luỵ của việc những kẻ giấu mặt đã thổi chiếc bong bóng lên quá căng, rồi không kiểm soát được nó!

Hẳn các bạn còn nhớ vụ án Tăng Minh Phụng cách đây nhiều năm, khi bị bắt vì vay vốn quá hạn mức quy định và không còn khả năng thanh toán, Phụng vẫn nắm trong tay cả trăm cái sổ đỏ, 169 căn biệt thự, hàng ngàn hecta ở những vị trí đẹp mà sau này đều trở thành đất vàng – NHƯNG KHÔNG BÁN ĐƯỢC.

Khi bong bóng vỡ, ai cũng chết, to chết kiểu to, bé chết kiểu bé, thị trường không có người mua, chỉ có người bán!

Năm 2011-2012 chứng kiến thêm 1 lần bong bóng vỡ, và chỉ khôi phục lại sau đó 4-5 năm.

Lúc này, những người vay ngân hàng để mua đất sẽ chết trước!

2, Liệu có nên vay ngân hàng để đầu tư?

Câu hỏi này tào lao hết sức!

Thu nhập 1 tháng của bạn là bao nhiêu? Nếu thị trường đứng, bạn không bán được đất thì khoản tiền tồn ở đó và đều đặn trả lãi ngân hàng có làm bạn điêu đứng không? Chỉ 1 mình bạn biết. Hỏi ai được???

Nếu bạn liều, thấy lên nhanh vay để lướt sóng, thì 5 ăn 5 thua, bạn dám chắc phán đoán của bạn đúng?

Nhất là những người vay tiền để mua đất rẻ. Bạn ơi thiên hạ có ngu đâu, đất có tự dưng rẻ để chờ bạn tới mua đâu. Nó rẻ có thể vì nó khó bán, xa xôi, bất tiện đó.

Trừ khi bạn có nguồn thông tin thật chính xác về quy hoạch. Ví dụ cả 1 con đường sắp làm, bạn mua đất sao cho làm xong nó ra mặt đường thì ok. Tính ngay được bao giờ đường xong là biết.

Có bạn nói, lãi suất ngân hàng đang rẻ quá, đất đang sốt quá!

Vâng nó rẻ do covid chính phủ giảm lãi suất để hỗ trợ doanh nghiệp, và nó có thể tăng bất cứ lúc nào.

Hãy nhớ trong bất cứ hợp đồng vay nào cũng có thoả thuận về BIÊN ĐỘ LÃI SUẤT THEO THỊ TRƯỜNG. Đọc cho kỹ!

Đất sốt 1 phần do lãi rẻ quá thiên hạ không muốn gửi ngân hàng nên đổ đi mua đất.

Ai cũng nói đất chật người đông nên giá đất sẽ tăng. Cũng đúng.

Nhưng bạn ơi chỗ nào tăng vẫn tăng, chỗ nào đứng vẫn đứng. Đi khắp Vn đi để biết do chúng ta không quy hoạch đồng bộ chứ chúng ta không thiếu đất đâu. Trừ khi đất các quận nội thành, thành phố lớn!

Xinh đi xem rất nhiều đất Đông Anh, 20 triệu 1 mét đường ô tô, giờ sau 4-5 năm đi xem lại những khu vực đó, vẫn 22-25 triệu 1 mét như thường. 4-5 năm đó mà dốc tiền vào thì chết dở.

3, Lời giả, lỗ thật

Anh A mua mảnh đất 5 năm trước, mới bán lãi 3 tỷ. Nghe lời quá!

Thực tế, anh vay ngân hàng 50%, tới giờ tiền trả lãi ngân hàng, tiền trả các thủ tục công chứng, thuế chước bạ, đi lại… đã gần hết!

Đặc biệt, tiền lạm phát, mỗi năm đồng tiền mất giá ít nhất 5-7%, thế nên cứ đầu tư cái gì không lãi vượt quá tổng số chi phí trên gộp lại –> tức là lỗ!

Hoặc lãi không bao nhiêu, trong 5 năm đó, bao lần anh cần tiền phải đi vay khắp nơi, có lần còn vay nóng –> anh lỗ nặng!

Thế nên phải tính: Cùng 1 số tiền, đầu tư vào đâu là hiệu quả nhất vì nguồn tiền có hạn.

Có những mảnh đất Xinh biết nó vẫn lên, nhưng dự đoán là chỉ lên từng ấy, thì Xinh sẽ không mua mà chạy qua chỗ nào cảm thấy nó sẽ lên nhiều hơn!

Cho nên không phải vấn đề là lãi, mà là LÃI BAO NHIÊU?

4, Khi gặp 1 miếng đất rẻ, bạn hãy xem tại sao nó rẻ, liệu tới khi bạn bán, nó có đắt lên không? Có những người mua được nhưng không bán được, cuối cùng tồn vốn ở đó và chết.

— Đất dính quy hoạch: Ông to nào đó đã hoặc đang xin dự án, hoặc nhà nước có dự án… mà bạn vẫn mua thì: Bạn mua theo giá thị trường, họ đền bù theo giá nhà nước!

— Đất gần nghĩa địa: Nguồn nước??? (thôi đéo nói đâu sợ lắm)

— Đất gần mỏ đá: Vừa ồn vừa bụi chịu không nổi đâu!

— Đất gần các nhà máy, xưởng… có nhiều ô nhiễm hoặc chất thải. Cũng khỏi phải phân tích ha!

— Đất không chuyển đổi được trong trường hợp bạn mua đất vườn trồng cây lâu năm, đất nông nghiệp, đất rừng, đất lúa, đất rẫy: Ở đâu càng hot, luật đất đai sẽ càng bị siết chặt theo thời gian. Không lọt vào quy hoạch dân cư, mãi mãi không chuyển đổi sang đất ở để xây dựng được!

Mỗi năm có 2 lần xét quy hoạch ở các huyện, tháng 3 và tháng 8, trước đó bạn phải hỏi được thông tin và đưa được kế hoạch chuyển đổi của bạn vào quy hoạch.

— Đất không xây cao tầng được: Xinh đã từng xem những khu mặt biển rất đẹp, nhưng theo quy hoạch nó không được phép xây quá 2-3 tầng. Vậy thì bài toán đầu tư có khả thi? Mua vài chục tỷ xong xây khách sạn 2-3 tầng thì thu lãi kiểu gì? Người mua của bạn cũng sẽ tính như thế! (Đất Đà Lạt cũng bị vậy nên cứ lên nhẹ nhẹ theo nhu cầu người có tiền thôi chứ ít khi sốt lắm vì đa số không xây cao được đó)

— Đất ở nơi không biết bao giờ mới lên được! Dù mồm ai giới thiệu cũng “tiềm năng lắm chị ơi”

Tiềm năng ở đây phải nhìn từ thực tế:

Cách thành phố bao xa

Đường đi mất bao lâu

Có quy hoạch phát triển du lịch hay gì không

Có dự án nào đầu tư về gần đó không (dự án càng của chủ đầu tư uy tín càng tốt, biết nó sắp xây hay đang xây càng tốt – mà phải là thông tin chuẩn!

— Nếu mua dự án phân lô, mà dự án đó bị treo, bị thu hồi, thì thôi đen quá đen. Nên lời khuyên của Xinh vẫn là: Mua của chủ đầu tư nhỏ thì nhìn thấy sổ, mua của chủ đầu tư lớn thì xem đã làm hay chưa! Mua của chủ đầu tư lớn thì an toàn hơn, nếu lợi dụng vốn của ngân hàng lại càng an toàn, tới khi nhận nhà phải trả lãi thì không vay nữa (trong trường hợp 2-3 năm đó bạn làm ra số tiền có thể trả hết), hoặc bán nhà vẫn lời!

— Đất thổ cư xung quanh dự án bị thu hồi hoặc bị treo cũng chết theo, hiu hắt đời nhau!

5,, Nghe thông tin ảo!

Cái này phải nhấn mạnh!

Nhấn mạnh!

Nhấn mạnh!

Đường cao tốc hả? Thi công chưa?

Sân bay hả? Bao giờ làm?

Dự án hả? Của bọn nào, bao giờ, ranh giới cụ thể như nào?

Mấy hôm trước Bình Phước sốt ảo kinh người, bạn bè gọi ới ới, Xinh chỉ cười thôi.

Bởi vì việc Tỉnh trình lên chính phủ xin quy hoạch sân bay là 1 chuyện

Có được duyệt hay không, bao giờ duyệt, bao giờ làm.. lại là 1 câu chuyện dài lắm.

Nhất là: Sân bay có mật độ quy định, thường là phải cách nhau trên 100km và thành phố đó phải chứng minh được: Thế mạnh kinh tế, du lịch, nhu cầu giao thương vận chuyển thực tế.

Hàng năm rất nhiều thành phố xin quy hoạch sân bay, nhưng có được đâu, tỉnh thì xin nhiệt tình vì có sân bay thì 1 nhóm người nào đó sẽ kiếm lợi, đất lên thì tỉnh cũng được lợi, cứ xin vu vơ vậy thôi!

6, Trượt thời điểm!

Nghe nói chỗ này sốt chỗ kia tăng, vậy tới lượt bạn thì cơn sốt lên bao nhiêu độ rồi? Lúc người có thông tin người ta mua trước 1 triệu 1 mét.

Tới lúc sốt lên tới 6-7 triệu 1 mét.

Cho dù bạn thấy à miếng 80-100-200m bạn vẫn có khả năng mua được nên bạn vẫn mua, nhưng khi muốn bán, liệu bao giờ nó tăng lên 10-12 triệu? Mà tăng ít, thì xem lại phần “lời giả lỗ thật” để tính lại nhé!

Không có cái gì lên mãi, ngựa phi rồi cũng mỏi, người sốt tới 40 độ là đã sắp tâm thần rồi. Cái gì cũng có ngưỡng của nó!

Ở những cơn sốt như vậy, càng dốc nhiều tiền vào, bạn càng chết dở.

Chốt:

Trên đời này không có việc gì làm ra tiền mà dễ dàng cả, dễ thế thiên hạ làm đất hết chứ đi sản xuất, đi làm, đi buôn bán cái khác làm gì nữa?

Nên những bạn có số vốn quá ít, đừng nhất thời hứng lên đi mua đất vội.

Tính cho kỹ, nếu 2-3-4 năm chưa bán được, có ảnh hưởng gì không?

Quên số tiền đó đi coi như bỏ ống heo vài năm, có sợ lúc cuống lên đi vay tiền không?

Cho nên nền tảng ở đây là gì, bạn vẫn phải miệt mài kiếm tiền ở trong công việc hàng ngày để giữ cho mình 1 sự ổn định, vững chắc đi đã, tâm lý ổn định thì quyết định sẽ sáng suốt hơn!

7, Câu hỏi phụ: Có nên nghe ai “xui” mua đất không?

Câu hỏi này khó trả lời lắm, bạn Xinh nói Xinh tin ngay, nghe và mua theo ngay, vì sao? Người bạn đó là người như thế nào? Dĩ nhiên Xinh sẽ phải hỏi họ thật kỹ đã.

Nhưng bạn của bạn, làm sao Xinh biết độ hiểu biết, uy tín của người ta tới đâu?

Đó là lý do lúc nào Xinh cũng khuyến khích mọi người giao lưu, kết bạn, và tự phấn đấu cho mình có giá trị để có được những người bạn giá trị.

Và có được NHỮNG THÔNG TIN GIÁ TRỊ.

Bạn không thể vừa gặp ai trên mạng đã thân quen, bạn cần có thời gian để tạo nó thành 1 mối quan hệ.

Khi đã đủ thân thiết và tin tưởng, lời “xui” mua đất thì đáng tin vì: Không 1 cá nhân hay tổ chức nào có thể cover cả tỉnh, cả huyện, cả làng, cả dự án… nên họ mua rồi chỉ cho bạn mua, đâu có cạnh tranh hay mất gì của họ đâu mà họ xui đểu.

Nhìn lại coi, mình có bao nhiêu người bạn đáng tin, đáng hỏi? Và nếu ít thì tại sao?

8, Câu hỏi phụ: Tại sao em vẫn nghèo?

Tại sao em không có “duyên” làm đất?

Tại sao em không có nguồn thông tin?

Trả lời chung: Cái gì nó cũng có giá của nó hết, bạn không ra biển thì làm sao biết sóng nó thế nào?

9, Câu hỏi phụ: Em muốn mua mà người nhà/chồng… em không muốn thì sao?

Ủa hỏi làm chi? Gia đình bạn bạn không đồng thuận được, không cùng suy nghĩ được thì thiên hạ làm được gì? Nhảy vào nhà đánh chửi thằng chồng bạn bắt nó đồng ý với bạn chắc?

10, Câu hỏi phụ: Có phải làm đất, liều mới ăn nhiều hay không?

Đúng, nhưng mỗi người sẽ liều trên 1 nền tảng kiến thức và quan hệ khác nhau. Kết quả cũng khác nhau đó!

Nếu cứ liều là ăn nhiều, bạn mua Vietlot cho nhanh!